どうもRSです。
今回は不動産売却時の一般的な流れについて、解説していきたいと思います！
不動産の売却は購入の時と同様に不動産取引に馴染みの無い方にとっては、非常に大変な大仕事です。やらなければならないことが沢山あり、どこから手をつけたら良いか分からなくなりますよね、、
この記事を読んで頂ければ、分かりずらい不動産売却の大まかな流れを確認することが出来ます。
また、ステップごとに最低限やらなければならない事（タスクリスト）が記載してありますので、いつ・何をしなければならないかがわかるようになっております。
特にこれから不動産の売却活動を始めようと考えている方は、この記事を読んで全体の大まかな流れを確認してから、あんしんして不動産の売却活動に取り組んでいただけたらと思います！
今回の記事はこんな方におすすめの記事になります。
- 不動産の売却活動をこれから始めるつもりだが、何から手をつけていいか分からない
- 事前に不動産売却の大まかな流れを確認したい
- 不動産売却活動について、いつ、何をやればいいのか教えて欲しい
不動産売却のロードマップとタスクリスト
まずはこちらの画像をご覧ください。不動産売却の流れを８ステップに分けて解説しております。
今回は記事長さの都合上、STEP１からSTEP４までを前半として区切ってご説明致します。
今回の記事はこの画像でほぼ完結してしまいますが（笑）、それだと手抜きだと思われてしまいますので、ステップごとの簡単な解説をしていきたいと思います。
STEP１ 売却活動の前の事前準備
売却活動をスムーズに行うためには、売却活動を始める前に実際にその不動産を売却することが可能なのかという、そもそも論も含め事前の準備をすることが大切です。
所有権移転に必要な書類である登記識別情報がきちんと保管されているのか、借入がある場合は不動産の売却代金で返済が可能なのか、共有の場合は共有者から売却に対しての同意が得られるのか等、最低限確認をしておかなければならない事項があります。
これらを怠ってしまうと、実際に買主が見つかったとしても現実的に売却ができない、といった事態に陥り今までの活動が水の泡なんてことになりかねません。
そうならない為にしっかりと事前の準備を行うようにしましょう。
事前準備のより具体的な内容についは、下記記事をご参照ください。
STEP２ 売却を依頼する不動産会社の選定
売却活動する上で売却を依頼する不動産会社の選定が非常に重要なのは言うまでもありませんよね。
依頼する不動産会社により、売却価格、売却条件、売却時期が大きく変わる可能性があります。
また、選定のポイントは依頼する会社だけではなく、担当してもらう営業マンも考慮に入れる必要があります。営業マンのスキルによっても不動産売却が成功するか否かに大きく影響します。
不動産会社の選定について、私がオススメする方法は、大手の不動産仲介業者に絞り、複数社に一括で査定をかける方法です。この方法であれば時間が大幅に節約でき、また不動産会社間の比較がしやすいからです。
リアクションがあった不動産仲介業者の中から一番あんしんして任せられると感じた会社に依頼をすると良いと思います。
不動産仲介業者の選定については、下記記事を参考にしてみてください。
STEP３ 売却条件の決定・媒介契約の締結
売却を依頼する不動産会社が決まりましたら、担当の営業マンに売却価格等の希望条件を伝えて契約の条件を具体的に詰めていきましょう。
特に注意して欲しい点としては、「契約不適合責任」についてです。建物の築年月、利用状況によっては「契約不適合責任」を免責にする等、売却後の負担が生じないような対策を講じた方が良い場合があります。
また、インスペクション（建物状況調査）や不動産会社固有のサービス（建物・設備等の専門業者によるチェック）を活用して、事前に建物や設備に不具合等が無いか確認することも非常に重要です。
不動産会社に売却を依頼する場合、媒介契約を結ぶ必要があります。いちよう３パターンの契約の形式がありますが、主に選択されるのは「専任媒介」か「一般媒介」です。
１社だけにお任せしたい場合は、「専任」を、複数社同時に依頼したい場合は「一般」を選んで下さい。
※各不動産会社が提供する売却時の各サービスの利用についてですが、専任媒介契約を締結することを条件としている場合があります。その場合、一般媒介を選んでしまうと利用したいサービスが受けられない場合がありますので事前に十分確認をすることをオススメします。
契約不適合責任の詳しい内容については、下記の記事をご参照ください。
媒介契約については、下記の記事をご参照ください。
STEP４ 売却活動開始・建物案内時の為の準備
媒介契約を締結したらいよいよ売却活動開始です。
不動産会社の担当者が建物の外観・内観の写真撮影、広告に掲載する間取りの作成等を行います。素材が揃いましたら不動産会社のHPや、スーモ・ホームズなどのポータルサイトと言われる不動産売買サイトに物件が掲載されます。
不動産会社を疑う訳ではありませんがご自身のお家がきちんとHP等に掲載がされているか、しっかりとチェックをして下さい。また、掲載内容についてもご自身のお家の良いところがしっかりとアピールされているか、確認が必要です。もし、掲載内容に腑におちない点があるようでしたら遠慮せずに担当者に連絡をしましょう。
また、STEP３で行ったインスペクション等によって不具合が確認され修繕が必要な場合は、費用負担できる範囲で修繕を行いましょう。
その他、ご自宅の土地の境界が不明確な場合は、測量（確定測量）が必要となる場合もありますので、不動産会社の担当者と協議して測量を行うのか否か、速やかに検討してください。（測量は時間がかかるケースがありますので、早めに動く必要があります。）
最後に、建物案内時に備えて購入検討者に対して良い印象を与える為に、建物の室内や敷地内の清掃等を行いましょう。
ロードマップ＜前半＞のまとめ
今回はSTEP１から４までを見てきましたがいかがでしたでしょうか？
結構やること多いですよね。でも、ステップごとに一つ一つ対応していけば問題はありません。
ポイントとしては、以下の２点が重要かと思います。
・不動産会社の選定をじっくり行うこと
・信頼できる（できそうな）不動産会社・営業マンを選ぶこと
売却活動を進めていく中で、色々と気になるところが出てくると思いますが、その都度気軽に相談ができる不動産会社の方がストレスを感じることがないので望ましいと思います。
また、ほとんどの方が本業のお仕事等を抱えながらの売却活動となると思いますので、尚更、売却活動にかかる負担が少ない方が良いでしょう。
次回は後半、STEP５からSTEP８の解説を行いたいと思います。
以上、RSでした。
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