どうもRSです！
不動産の売却を進める中で「インスペクション」という言葉を耳にしたことがある方も多いと思います。昨今、中古住宅流通市場の活性化を推進する目的で、この「インスペクション」というサービスの普及に国としても力を入れているようです。
不動産売却においてはこの「インスペクション」を行うことにより、不動産売却がスムーズに進むケースもあります。
今回はまずインスペクションの概要を踏まえた上で、インスペクションをやるべきか否か、そのメリット・デメリットについて解説したいと思います。
この記事を読んでいただければ、ご自身の不動産売却においてインスペクションが必要なのかどうか判断ができるようになりますので、より戦略的な不動産売却が実現できると思います。
今回の記事はこんな方におすすめの記事です。
- インスペクションの概要について知りたい
- インスペクショのメリット・デメリットを知りたい
- インスペクションの効果的な活用方法を知りたい
インスペクションとは
インスペクションとは日本語に訳すと「建物状況調査」のことであり、建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の侵入を防止する部分について、資格を持った建築士が建物の現在の状態を目視や計測、非破壊検査によりチェックするものです。素人では見過ごしてしまうような建物の不具合をしっかりと専門家の目でチェックします。
調査完了後は「建物状況調査報告書」という調査項目毎に検査結果をまとめた報告書が作成され依頼者に交付されます。この「建物状況調査報告書」の調査内容は取引の際、買主に説明されることとなります。対象となる期間は調査実施から１年（マンション等の場合は２年）以内のものです。
インスペクションでチェックが行われる建物の具体的な箇所は以下の通りです。
◾️構造耐力上主要な部分： 住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他 これらに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類 するものをいう。）
◾️雨水の浸入を防止する部分： 住宅の屋根若しくは外壁又はこれらの開口部に設ける戸、わくその他の建具 ・雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、当該住宅の屋根若しくは外壁の内部 又は屋内にある部分
※依頼する調査会社によっては、オプションでの追加調査項目となる場合があります。
図にするとこんな感じです。リンク先P１の図をご参照ください。
建物状況調査（インスペクション）活用の手引き（国土交通省のHPより）
インスペクションでは建物に居住する上で欠陥があると生活に大きな支障が生じる部分をチェックしますので、買主としては欠陥がないことを確認できれば安心して購入ができることになります。
インスペクションの目的
インスペクションの主な目的は、中古住宅に潜む欠陥の有無を専門的な調査によって明らかにし、中古住宅をあんしんして取引できるようにしようというものです。
これは売主・買主双方にとって大きなメリットがあるものです。
売主にとっては、引渡し後に欠陥が発覚した場合の責任（契約不適合責任）が発生するリスクを回避することができますし、買主にとっては引渡し後に想定外の修繕費用が発生するリスクを抑えることができます。
このようにインスペクションを行うことによって、売主・買主双方があんしんして取引をすることができる環境を整えることが可能となります。
インスペクションのメリット
インスペクションのメリットは多数ありますが、主なメリットは先に挙げたように、引渡し後に欠陥が発覚した際の責任や費用負担のリスクを抑え、あんしんして不動産の売買が可能になる点になります。
ここではその他のメリットについて解説していきます。
【売主側のメリット】
①特定の欠陥については売主の契約不適合責任が軽減される可能性がある。
②調査の結果、欠陥が発見されなければ建物の評価を上げられる可能性がある。
①については、インスペクションにより仮に建物に欠陥が発見された場合、取引の際にその欠陥を明らかにすることになりますので、買主はその欠陥があることを承知の上で購入したこととなります。
したがって、取引の際に明らかにされた特定の欠陥については契約不適合責任の対象から除外され、特定の欠陥に対する契約不適合責任が軽減されるため、売主のリスクが軽減される点がメリットです。
②については、中古住宅の場合、新築時に信頼できる工務店、ハウスメーカー等がしっかりと施工し建築した建物であっても、買主側は築年数を基準に建物の状況を想像するしかないので、経年による悪いイメージがつきやすく建物の評価も低く評価をされる傾向があります。
インスペクションにより建物の状況が明らかになり欠陥がないことが証明されれば、建物の評価も相応の評価をすることができますので、結果的に販売価格の設定にプラスの影響を考慮することできる点でメリットになると言えます。
【買主側のメリット】
①取引前に建物の欠陥を確認することにより、より正確な資金計画を立てることができる。
②建物の状況によっては、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができ、更に住宅ローン減税の適用を受けることができる。
①については、購入をする前に修繕にかかる費用の算段がある程度できますので、資金面での不安を取り除くことができるという点がメリットです。
②については、新耐震基準等を満たすことが確認できる建物に限りますが、インスペクションを行った結果、欠陥が発見されなければそのまま「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することができます。また、欠陥が発見された場合でもその部分を修繕することにより、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することが可能です。建物状況調査を行い欠陥の有無を確認した上で、更に保険に加入するとなれば建物明渡後の不安はほぼ解消されることになると思います。
なお、上記瑕疵保険の一般的な補償内容は以下のようになります。
（保険の対象となる部分）
柱、基礎等の構造耐力上主要な部分と外壁、屋根等の雨水の浸入を防止する部分（基本構造部分）
（保険期間）
１〜５年間
（支払限度額）
１住戸あたりの支払限度額：５００〜１，０００万円
また、瑕疵保険加入の特に大きなメリットとして住宅ローン減税の適用を受けることができることがあ挙げられます。住宅ローン減税とは、住宅ローンを借り入れて住宅の取得をした場合、年末のローン残高の０.７％を所得税（一部、翌年の住民税）から、最大１３年間税額控除する制度になります。
既存住宅（中古住宅）の場合は、控除期間１０年間、また、借入限度額も長期優良住宅等に該当しない場合は２，０００万円（該当する場合は３，０００万円）となり、新築住宅・買取再販住宅（業者が売主としてリフォームを施して販売した住宅）と比較すると条件が劣りますが、２，０００万円をベースに考えた場合でも、最大で年間１４万円税金が控除されますのでその恩恵はかなり大きいものといえます。
※上記住宅ローン控除の金額は年末のローン残高を基準としますので、返済が進めばローン残高も減少していきますので、それに伴ってローン控除の金額も下がっていきます。１０年間一定の金額が控除されるわけではありませんのでご注意ください。
住宅ローン減税の適用を受けるためには以下の条件もクリアする必要があります。
・住宅の取得から６ヶ月以内に居住し、同年末まで継続していること
・自主的に居住するための主たる住宅であること。店舗等併用住宅の場合は、床面積１／２以上が自己の居住用であること
・１０年未満の住宅ローンでないこと
・控除を受ける年分の合計所得金額（年収ではありません）が２，０００万円以下であること
・床面積基準 床面積が５０㎡以上であること
買主にとって住宅ローン減税が使えることは大きなメリットであるといえますので、ご自身の物件が他の物件と競合した場合、選ばれる優先度が上がることになります。
インスペクションのデメリット
インスペクションのデメリットとして、以下の２点が挙げられます。
①インスペクションにより欠陥が明らかとなった場合、その欠陥の程度によっては契約が成立しない可能性がある。
②インスペクションにかかる費用は自己負担になる。
①については、メリットの裏返しですが、インスペクションによって建物に欠陥があるということが判明すると、その欠陥の程度によっては買主が取引自体を断念してしまう可能性がある点が挙げられます。
しかしながら、インスペクションを行わずに取引が成立した場合でも、売主がその欠陥を知っていながら買主に告知をしなかった場合には、最終的に売主がその欠陥について修繕費を負担するなどの契約不適合責任を負うことにはなりますので、インスペクションを行うことで、引き渡し後のトラブルを避け売主の不安を軽減することにはなると思います。
②については、当然と言えば当然ですがインスペクションを依頼する場合には費用がかかります。費用の相場は５〜６万円程度です。
なお、インスペクションの費用負担については実のところ明確な規定はないため、インスペクションの費用負担については売主と買主の間で協議し、双方の合意に基づいて決定されるケースが多いです。というのも、売主はインスペクションをやるつもりはないけど、買主が希望してインスペクションを行うというケースもあり得るからです。その場合の費用負担は買主となるのが通常です。
但し、インスペクションを実施するか否かは売主の決定に基づきますので、買主が希望していても売主が承諾しなければ、必ずしも取引前にイスペクションを実施できるわけではないです。
買主がインスペクションを希望しているが売主が承諾をしない場合、買主が取引を断念するリスクが発生しますので、その場合は慎重な判断が必要になります。
一部の大手不動産仲介会社はインスペクションまたは、それに準ずるような建物点検サービスを無償で提供している場合があります。費用負担が難しい場合は、上記のような不動産仲介会社に依頼することを検討してみても良いでしょう。
大手不動産仲介会社のサービス内容の比較は以下の記事をご参考にしてみてください。
今回のまとめ
今回はインスペクションの概要とそのメリット・デメリットについて解説してみました。
メリット・デメリットをまとめると以下のようになります。
【メリット】
（売主側のメリット）
・特定の欠陥については売主の契約不適合責任が軽減される可能性がある。
・調査の結果、欠陥が発見されなければ建物の評価を上げられる可能性がある。
（買主側のメリット）
・取引前に建物の欠陥を確認することにより、より正確な資金計画を立てることができる。
・建物の状況によっては既存住宅売買瑕疵保険に加入することができ、更に住宅ローン減税の適用を受けることができる。
【デメリット】
・インスペクションにより欠陥が明らかとなった場合、その欠陥の程度によっては契約が成立しない可能性がある。
・インスペクションにかかる費用は自己負担になる。
基本的には実施した方が、売主・買主双方にとってメリットがあるというのが結論になると思います。
仮にインスペクションに６万円程度の費用負担が生じたとしても、取引の早期成立の可能性、引き渡し後のリスクの軽減、建物評価額の上昇等、そのメリットは６万円以上の価値があるケースの方が多いのではないでしょうか。
依頼する不動産仲介業者によっては、無償でサービス提供している場合もありますので、ご自身で費用負担が難しい場合は依頼する不動産会社の選定を検討するの良いと思います。
以上RSでした！
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