どうもRSです！
不動産を売却する際、いつ不動産が売れるのかは非常に気になるポイントですね。状況は人それぞれですが、売却の期日が決まっている方もいれば、とにかく１日でも早く売りたいという方もいらっしゃいます。
一般的に不動産がいつ売れるかは市場に出してみて初めて分かるものであり、市場に出す前では明確な時期について断言はできません。
とはいえ、いつ売れるともわからない状況でただただ不安を抱えて売れるのを待つのは精神的に辛いものがあります。
今回は特に差し迫った状況の方に向けて、可能な限り最速で不動産を売る方法をご紹介したいと思います。売り急いでは無い方にとっても有益な情報がありますので、是非参考にしてみて下さい！
今回はこんな方におすすめの記事です。
- 一刻も早く不動産を売りたい方
- 住み替えを検討している方
- マンションの売却を検討している方
最速で不動産を売る方法
最速で不動産を売る方法、それは不動産会社にご自宅を買い取ってもらう方法です。
ただし、全ての不動産会社が不動産の買取に対応できる訳ではありません。不動産業の業態を見ていただくとわかりやすいと思います。
不動産業は大きわけて３つの業態に分けられます。
- 不動産売買 例）デベロッパー、マンション買取業者、等
- 不動産仲介 例）三井のリハウス、東急リバブル、住友不動産販売等
- 不動産賃貸 例）エイブル、アパマンショップ等
不動産の買取を行うのは、上記の内「不動産売買」を行っている不動産会社になります。不動産売買を営んでいる会社は自社で不動産を購入し、その後その不動産を商品化（開発・建築・リフォーム等）した後、売主としてその不動産を販売します。この不動産を買取る業務を不動産業界では「仕入」と呼んでおります。
基本的に不動産賃貸は不動産の賃貸をメインの事業として、不動産仲介業は不動産の媒介をメインの事業として活動しておりますので、不動産の買取には対応してくれないケースがほとんどです。（勿論、例外はありますが）
どの業態の不動産会社に買取の依頼をかければ良いか分かったところで、次の問題は、どの不動産売買業を営んでる不動産会社（不動産買取業者）に依頼をかけるべきかになります。
依頼をかける方法として不動産の一括買取査定サイトを利用するという手が一般的です。マンションの買取の場合は査定額が業者毎であまりブレないので一括買取査定サイトを活用する方法で問題ないと思いますが、土地や戸建ての売却の場合は、個人的にはあまりおすすめはしておりません。
理由は、全国区の不動産買取業者（特に土地・戸建ての買取会社）がいないからです。不動産の買取価格の査定は、仕入れ後の再販価格を正確に出せないと成立しません。再販価格が正確でないと、市場価格からかけ離れた価格設定となってしまい、不動産買取業者が損を被るリスクが高まるからです。
売却する不動産のエリアの市況を把握していないとどうなるかというと、不動産買取業者が想定する再販価格が安全圏の価格設定となってしまい、その結果、買取査定金額が安く見積もられ売主が損を被ることとなってしまいます。
ですので、全国区の不動産買取業者がいない以上、売却する不動産のエリアの市況を把握している、そのエリア周辺の不動産買取業者（デベロッパー）に買取依頼をかけるのが最適解になるでしょう。
不動産買取業者の選定方法がわかりましたので、実際にみんな大好き？”スーモ”で不動産買取業者を探してみましょう。
不動産買取業者の検索方法 （戸建て：スーモ編）
まずはスーモの「買う」「新築一戸建て」で売却不動産の該当エリアの行政区にチェックを入れましょう。
次に「条件を追加する」をクリックして、一番下にある、その他の項目の「売主・代理」にチェックを入れて検索をかけましょう。
そうしますと、選択したエリア内の新築一戸建て売主物件がリストアップされます。たまに、売主じゃない会社（仲介会社）が混じっておりますので注意して下さい。
確認方法は、リストページから物件ページに移行した後、物件名の下の緑の四角がいくつかありますのでそこをみてください。その四角の一つに＜売主・代理＞と記載があれば問題ないです。記載がない場合は、仲介会社ですので注意してください。
基本的に掲載物件の数が多い不動産会社の方が、そのエリア内のシェアを持っていて販売力も高い傾向がありますので、優先的に査定を依頼してみてください。査定の依頼方法は電話またはメールになりますが、大抵の不動産会社は自社HPに売却査定のフォームがありますので、電話が苦手な方はまずはメールで査定を依頼すると良いでしょう。
不動産業者買取のメリットとデメリット
不動産買取業者の最適な探し方が分かったところで、不動産業者の買取におけるメリットとデメリットを確認しておきましょう。
先にデメリットをお伝えします。
不動産業者買取のデメリット
不動産業者買取のデメリットは単純に買取価格が相場よりも安くなる点です。どれだけ価格が下がるのかは物件によりけりですが、一般的には相場の７〜８割程度といわれております。これは不動産買取業者が買取った物件を再度販売することを事業としてやっておりますので当然の話です。BOOK OFFの買取と同じ理屈になります。
次はメリットを見ていきます。
不動産業者買取のメリット
不動産業者買取のメリットはいくつかあります。
- 売主が希望する時期に合わせて決済・引渡しが可能
- 仲介手数料がかからない
- 契約の条件が緩い（契約不適合責任、境界非明示等）
- 媒介と買取のハイブリットに対応してくれる会社もある
１つ目は、「売主が希望する時期に合わせて決済・引渡しが可能」という点です。
不動産買取業者の査定金額に問題がなければ、基本的にいつでも決済・引渡しが可能になります。不動産の媒介と違って、不動産がいつ売れるか不安になることもありませんし、スケジュールが立てやすいので住み替えであっても精神的な負担が少なくて済みますね。
２つ目は、「仲介手数料がかからない」という点です。
不動産業者買取は売主と不動産買取業者が直接売買契約を結びます。そのため、売主と買主の間に不動産会社が介在しませんので、仲介手数料は発生しません。物件の価格が高額になる程、仲介手数料の金額も比例して上がっていきますので、仲介手数料が発生しないという点は大きなメリットといえます。
３つ目は、「契約の条件が緩い」という点です。
不動産買取業者は不動産買取、いわゆる仕入れをしないと事業が成り立ちません。いつも売却物件の情報に飢えている状況ですので、基本的に売主と価格の折り合いがつけば細かい条件をつけずに契約をまとめたいと考えています。
ですので、売主が嫌がるような条件はほぼ外してくれることが多いです。具体的には、契約不適合責任免責であったり、境界の明示義務を負わない、越境がある場合は現況での引渡しに応じる等です。不動産のプロだからこそ応じられるところではあります。
４つ目は、「媒介と買取のハイブリットに対応してくれる会社もある」という点です。
これは期間を区切った上で、当初は媒介での販売にチャレンジし、媒介での販売活動により市場価格で買い手がつけばラッキー、最悪期間内で買い手がつかなかった場合は、不動産買取業者が市場価格の２〜３割引で買い取るといった売却方法になります。
これであれば売主も金額の面で納得した上で買取をお願いできると思いますので、時間的に少し余裕がある方にとっては非常に適した売却方法ではないかと思います。
マンションの売却は早急に行うべき理由
売却する物件の種類がマンションであった場合、早急に売却を進めるべき理由について解説いたします。
マンションは戸建てと違いランニングコストが非常に高いケースが多いです。マンションを所有しているだけで、管理費・修繕積立金・駐車場代他が毎月固定費でかかってきます。金額で言うと概ね２〜４万円程度、住宅ローンも考慮しますと住宅にかかる月々の固定費が１０万を軽く超えていくことでしょう。
マンションに住み続けると決めているのであれば必要経費とになりますが、売却をすると決めたならば、上記の固定費は全くの無駄な経費となってしまいます。１日でも早く売却先を探して、無駄な支出を抑えることが賢明です。
マンションの売却に関しては、媒介でも良いですが、業者買取を検討するのも手です。というのもマンションの売却価格の査定は非常にシンプルで、査定を行う業者間の査定金額のブレが少ないです。
これは、裏を返せば不動産買取業者が再販価格を正確に算出することができるということであり、買取価格も強気の価格提示をしてもらえる可能性が高いことになります。
マンションの売却については、固定費が無駄に積み上がっていく事態を避けるために不動産業者による買取を検討するのも賢い手といえるでしょう。
仲介と買取 シミュレーション
最後に、不動産の仲介で売却を行なった場合と、業者に不動産の買取を依頼した場合では最終的にどの程度売却益が変わってくるのか、具体的にシミュレーションしてみたいと思います。
サンプルとして、市場価格３，０００万円の物件で試算してみます。
パターンA：【仲介で不動産を売却した場合】
売却価格：３，０００万円 仲介手数料（正規）：１０５.６万
売却益：２８９４．4万円
パターンB：【不動産業者買取で売却した場合】
売却価格：２，１００万円（３，０００万円の７割） 仲介手数料（正規）：０円
売却益：２，１００万円
パターンAとBとの差額：７９４．４万円
上記試算の結果ですと、約８００万弱の売却益の差が生じました。結構大きいですね。ただ、パターンAについてはかなり理想的に売却ができたケースであり、測量の費用等別途売却にあたっての諸費用が発生する可能性もあります。パターンAは最大利益が確保できた場合として認識しておいた方が良いでしょう。
仲介で不動産を売却する場合、市場に出してから３ヶ月経過しても不動産に動きが見られない場合は、販売価格の見直しが行われます。一般的な値下げ金額は１００〜３００万程度です。上記にならい、当初の売却価格から３００万円を値下げして売却ができた場合でもう一度試算してみましょう。
パターンC：【仲介で不動産を売却した場合（値引きあり）】
売却価格：２，７００万円 仲介手数料（正規） ９５.７万
売却益：２，６０４.３万
パターンCとBとの差額：５０４.３万
上記試算の結果ですと、売却益の差は約５００万円まで縮まりました。まだ金額的にはかなり大きいですが、不動産業者買取のメリットと天秤にかけられるくらいの金額差にはなったのではないでしょうか？
まとめ
今回は不動産を最速で売る方法について解説してみました。
結論としては不動産業者の買取を検討するというものですが、不動産をすぐに現金化できるというメリットは不動産の売却においては、大きなアドバンテージになるのではと思います。
とはいえ、売却益は確実に減ってしまいますので、選択肢の一つとしてご検討してみてください。
以上、RSでした！
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