どうもRSです。
今回は実際に売却する不動産に買手がついた際、必ず検討していただきたい売買契約書の契約条項「契約不適合責任」について解説いたします。
不動産売買では不動産の価格以外に様々な契約上の取り決めを条文として記載します。例えば、引渡しの期日をいつにするのか、固定資産税等の税金の精算方法をどうするのか等です。
契約不適合責任の取り扱いによっては売却後に不安がつきまとうことになる場合もありますので、注意が必要です。
売手にとって最優先で検討していただきたい契約不適合責任について解説させていただきますので、この記事を参考にしていただければ、安心して不動産の契約を締結できるはずです。
今回の記事はこんな方にオススメの記事になります。
- 契約内容を全て不動産会社に任せるのが不安な方
- 契約の重要なポイントを把握したい方
- 契約した後で不安にならないよう、納得して契約をしたい方
最も重要な契約条項 「契約不適合責任」について
不動産の売買契約において最も重要と言っても過言ではない条項、それは「契約不適合責任」です。
ものすご〜く簡単に解説しますと、引き渡された物件に後日欠陥が発見された場合、その欠陥に対して負わなければならない売主の責任のことを云います。
例えば、売買の対象となった建物に雨漏りがあったとします。売主はその建物をずっと空き家にしていたので、運悪くそのことを知らずに契約してしまいました。契約書にはその雨漏りのことは記載されていません。その後、買主が引渡しを受け雨漏りを発見したとします。
この場合、この雨漏りについては誰が責任を負うのでしょうか？
当然ながら、この雨漏りに対する責任は売主が負わなければなりません。
不動産の取引は「民法」という法律の考え方に従うことが多いのですが、その法律に照らし合わせて考えますと、契約書に雨漏りのことは記載しておりませんので、雨漏りは契約不適合責任に該当する事項と判断されます。
上記の雨漏りに対する責任を果たす方法は大きく分けて３つです。
- 雨漏りを売主が直す（追完請求）
- 雨漏りの修繕費用分を売買代金から差し引く（代金の減額請求）
- 契約を解除する（解除権の行使）
上記の１．（追完請求）と２．（代金の減額請求）については、売主に責任がなくても、買主から請求されてしまいます。
ただし、３．（解除権の行使）については、その欠陥の程度が買主の当初の目的（居住用不動産としての利用）が達成できないような重大なものである場合に限られます。
なお、通常売主が契約不適合責任を負う期間は、２〜３ヶ月程度になります。
このように契約不適合責任は売主にとって不動産の引渡し後もついて回る大きな不安要素の一つですが、実はこの契約不適合責任を回避する方法はが一つだけ有ります。
「契約不適合責任」を回避する方法
契約不適合責任を回避する方法は、契約時に、「契約不適合責任を免責」にする特約を入れることです。
売主が個人の場合、基本的に不動産の契約の条件については、当事者が合意することが前提ですが、ある程度自由に設定することができます。
契約不適合責任についても例外なく、当事者の合意によってその取り扱いを変更することが可能です。
契約不適合責任を免責にしておけば、不動産の引渡し後に万一、欠陥が発見されたとしても、売主はその責任を負わなくて良いのです。
但し、デメリットもありますので、しっかりとそれを認識した上で契約の条件をご検討してください。
- デメリット１：近似の条件の物件がある場合、買い手がつきづらい
- デメリット２：買い手が限定される可能性がある
- デメリット３：欠陥を知っていながら告げなかった場合は免責にならない
デメリット１：近似の条件の物件がある場合、買い手がつきづらい
売却活動中に、ご自身の物件の他に近似の条件の物件が同時期に売り出されていた場合、その近似条件の物件が契約不適合免責でなかった時は、その物件の方が条件が良く見えますので、あなたの物件が購入検討者の検討候補から外されてしまう可能性が有ります。
その結果、買い手がつきづらい状況に陥る場合がありますので注意が必要です。
デメリット２：買い手が限定される可能性がある
契約不適合を免責にすると、引渡し後の土地・建物の補償が無くなります。買い手からすると、修繕費用および、リフォーム費用を前提として購入を検討することとなりますので、リフォーム等せずにそのまま居住することを希望する買い手は、あなたの物件を購入検討候補から外さざるを得なくなります。
その結果、購入検討する買い手が限定されますので、売却活動期間が長期化してしまう可能性も有ります。
デメリット３：欠陥を知っていながら告げなかった場合は免責にならない
契約不適合責任を免責にした場合でも、その責任から逃れることができないケースが有ります。
それは、売買対象となっている不動産に欠陥があることを売主が知っていたのにも関わらず、買主に告知をしなかったケースになります。この場合、契約不適合責任は免責にはなりません。
うっかりしていて知らなかった欠陥であったとしても、少し気をつけていれば把握できた場合には、契約不適合責任を問われる場合も有りますので注意が必要です。
ですので、不動産の売買契約を締結する前に、あなたの不動産に欠陥はないか慎重に確認をする必要が有ります。
大手の不動産仲介業者は売却時のサポートが充実
今回は契約不適合責任について、対策も含め解説してきましたが、実は最も有効な対策方法が有ります。
それは、大手の不動産仲介業者に売却を依頼して売却活動を行うということです。
現在、大手の不動産仲介業者が売主に提供するサポート体制はかなり充実したものになっております。
例を挙げますと、
- 設備チェック・補償サービス
- 建物チェック・補償サービス
- 買取サポート 等
特に売主にとって有益なのが、設備・建物チェック・補償サービスです。
このサービスは、不動産仲介業者指定の専門業者が売却予定の不動産の設備・建物の状況確認を行い、不具合等がなければ契約不適合責任期間中、不動産仲介業者が売主に代わって補償をしてくれるというものです。
このサービスを利用すれば、最悪の場合、不動産仲介業者が契約不適合責任に対応した補償を提供してくれますので、契約条件を契約不適合責任免責にする必要性は低くなります。
※上記補償の補償額については、上限額が決められております。上限額を超えた部分の補償は売主負担となりますので、その点は注意が必要です。
上記、サポートを利用すれば契約不適合責任を免責にするデメリットも生じませんので、いいとこ取りの条件で売却活動を進めることができますので、是非検討をお勧めしたいです。
どの大手の不動産仲介業者に依頼したら良いかは、こちらの記事を参考にしてみてください。
以上、RSでした。
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