どうもRSです。
現役宅地建物取引士、FP２級、不動産業界経験１０年以上の経験値を基に、スムーズな不動産の売却について解説させて頂きたいと思います。
不動産業界はまだまだクローズドな業界。特に不動産の売買に関しては、一般の皆様が関わる機会が少ない業界だと思います。
そのような状況で不動産のご売却を進めていくことは大いに不安がよぎることでしょう。
この記事を読んで頂ければ、不動産売却に関して必要最低限の知識が身につきますので、何も分からない状況から脱却することができ、不動産売却に対する不安をある程度払拭することができると思います。
皆様の不動産売却が問題なくスムーズに進むよう、お手伝いができれば幸いです。
では、早速ですが、「不動産を売却したいと思ったらまずやらなければならない３つのこと」を見ていきましょう！
この記事はこんな方におすすめの記事です。
- 不動産の売却活動を行いたいけれど、どこから手をつけていいか分からない。
- 不動産の売却について、要点だけを確認したい。
- 不動産屋に全てお任せではなく、自分の判断で売却活動を進めたい。
⑴ 権利証・登記識別情報の確認
１番目は、不動産の「権利証・登記識別情報」の確認になります。
何十年も前の事なので記憶が不確かな方もいらっしゃると思いますが、不動産を購入した際、または、相続等により不動産を取得された際、司法書士という登記を専門に行う有資格者の方から、郵便書留等で「権利証」または、「登記識別情報」がご自宅に郵送されているはずです。
まずは、その所在をしっかりと確認しましょう。
この「権利証」または、「登記識別情報」とは一体何かというと、簡単に言えばご自身が所有されている不動産が、間違いなくご自身の所有であることを証明する書類になります。
なお、「権利証」と「登記識別情報」は同じ役割を持つ書類で登記をした時期により、いづれかが発行されております。
「権利証」は概ね平成１７年以前に登記された際に発行されたもので、それ以降は「登記識別情報」が発行されております。
不動産の登記、つまり売買によって所有権の移転等を行う際は、この「権利証」または、「登記識別情報」が必要となります。
例外的な対応はございますが、基本的には「権利証」または、「登記識別情報」が無いと所有権移転登記が行えないと理解してください。
ですので、上記の書類がきちんと保管されているか確認が必要となります。
※もし万が一、「権利証」または、「登記識別情報」を無くしてしまっても慌てないでください。
例外的な対応があります。詳細はこちらの記事を確認してください。（後日掲載予定）
ちなみに、所有権移転登記に必要となる書類等は上記の「権利証」等を含め以下のものが必要となります。
①「権利証」または「登記識別情報」
② 実印
③ 印鑑証明
④ 本人確認書類（運転免許証、マイナンバー等）
上記の①〜④の書類等が有り、司法書士によるご本人確認ができれば、晴れて不動産の所有権移転が可能となります。
⑵ 残債の確認
２番目は、残債の有無の確認です。
不動産を購入する際、銀行の住宅ローンを利用して不動産を購入する方がほとんどです。
住宅ローンを利用した場合、住宅購入資金を銀行から借りる代わりに、購入する不動産に対して担保として銀行名義（または保証会社名義）の抵当権が設定されます。
この抵当権とは何かというと、簡単に言えば、借りたお金が返せなくなった場合に、銀行が不動産を強制的に処分（売却）できる権利になります。
銀行は貸したお金が回収できないと判断した場合、この抵当権を実行します。抵当権が実行された場合、担保となった不動産は強制的に競売にかけられて売却されます。そのようにして銀行は貸したお金を回収するのです。
その万が一の為の権利が抵当権になります。
不動産を売却する場合、この抵当権を銀行に抹消してもらう必要があります。
抵当権を抹消する為には、当然ですが住宅ローンの残債を全て銀行に返済する必要があります。
ここで一つ疑問が生じます。
それは、住宅ローンの残債をすぐに返済ができない場合、つまり不動産の売却活動を始める前に抵当権が抹消できない場合は、不動産の売却することはそもそもできないのでしょうか？
答えはNOです。
なぜかというと、不動産の売却代金をもって住宅ローンの残債の返済に充てることが可能だからです。
不動産を売却したお金の中から、住宅ローンの残債を返済すれば何の問題はありません。
ただし、売却する不動産の売却代金が住宅ローンの残債を下回る場合は、手持ちの資金を準備する必要が生じますのでご注意下さい。
※もし、手持ちの資金が無く、不動産の売却代金だけでは住宅ローンの残債を全て返済することができない場合は通常の不動産売却とは異なり、「任意売却」という特殊な売買となります。「任意売却」についてはこちらの記事をご確認下さい。（後日掲載予定）
住宅ローンの残債の確認は、定期的に銀行から送られてくる返済予定表を確認する方法や、銀行の窓口で確認する方法、銀行のアプリ等で確認する方法等様々あります。
もしよく分からない場合は、銀行の窓口に直接問い合わせて頂ければ確実です。
住宅ローンや不動産を担保として借入をしている場合は、不動産を売却した場合どれだけの売却益が見込めるのかは、借入金額の残債によって大きく変わってきます。
不動産の売却活動を始める前に、借入金額の残債をきちんと確認しましょう。
⑶ 共有者との協議
３番目は共有者がいる場合、他の共有者との十分な協議を済ませておく必要があります。
不動産は共有名義で所有することが多々あります。多いのはご夫婦の共有名義で所有するケースです。
他にも相続により取得する場合は、ご兄弟で所有しているケースも見受けられます。
このような場合、不動産を売却する事自体に対して他の共有者の同意を得ておく必要があります。
他の共有者に売却の同意が得られないと、自分の持分のみを売却することとなりますが、通常持分の売買についてはほぼ買い手がつかないことが多いです。
また、他の共有者との協議の際、売却代金の取り分もきちんと決めておく必要があります。
取り分については特段決まりはありませんが、所有している持分に応じた取り分で分けることが一番簡単です。
上記の３つのことは、不動産の売却活動に取り掛かる前に必ずやっておくべき事項になります。
これを怠ってしまうと、やっとの思いで不動産の買手が見つかったとしても、不動産の売却の契約が締結できない原因となり、契約自体が頓挫してしまいます。
以上、RSでした。
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