どうもRSです。
今回は不動産売却のロードマップ＜後半＞について、解説していきたいと思います！
前回はロードマップのSTEP１〜４までを解説しました。具体的には、不動産の売却活動に着手する準備段階から実際に不動産の売却活動を開始するところまでのお話で、各ステップごとにやらなければならないタスクをご紹介させて頂きました。
後半はロードマップのSTE P５〜STEP８の解説になります。具体的には売却活動の結果、購入希望者が見つかったところから、売買契約を締結してご自宅のお引き渡しをするところまでの解説となります。
売買契約を締結致しますとご自宅のお引渡の時期が確定しますので、引渡の期日を意識しながら、引渡を完結させるためにやらなければならないことをこなしていきますので結構忙しくなります。
本番で慌てないようにこの記事を読んで売買契約後のタスクについて予習していただければと思います。
今回の記事はこんな方におすすめの記事になります。
- 不動産の売却活動をこれから始めるつもりだが、何から手をつけていいか分からない
- 事前に不動産売却の大まかな流れを確認したい
- 不動産売却活動について、いつ、何をやればいいのか教えて欲しい
不動産売却のロードマップとタスクリスト
まずはおさらいです。お馴染みのこちらの画像をご覧ください。不動産売却の流れを８ステップに分けて解説しております。
今回は後半のSTEP５からSTEP８までをご説明致します。
STEP５ 買主が見つかった場合
ご自宅の広告活動や、建物の内見を経て購入希望者が見つかった場合、通常ですと、購入希望者側から「買付証明書」（いわゆる買付）または、「購入申込書」という書類が送られてきます。名前が違うだけで同じ種類の書面ですが、購入希望者があなたの不動産を購入する意思があるよという事を表明する為の書類です。
その書面には購入希望者側が購入を希望する条件が記載されており、指値（いわゆる値引き交渉）があるケースがあります。この書面に記載した金額であれば契約するよという意味です。
購入希望者側から指値等の条件がついた場合、買付が来たとしてもそれに必ず応じる必要はありません。相手方の条件に応じたく無い場合は不動産会社を通じてお断りしてもらいましょう。
ただし、売却期間が想定以上に長期化しており、買付証明書が届いても毎回指値の条件がついているような場合は売出の価格が相場から乖離している可能性があります。
そのような場合は、買付証明書に記載されている購入希望価格がその物件の相場の限界の可能性もありますので、申し込みをお断りするのか、または契約を進めるのかについては十分検討が必要です。
３ヶ月程度経過しても買い手が見つからない場合は、売却希望価格とエリアの相場価格との間にズレが生じている可能性が高いです。
この場合の対策としては、選択肢が３つあります。
①リフォームを行い不動産の価値を上げる。
②不動産の売却希望価格を下げる。
③依頼している不動産会社を変更する。
どれも苦渋の選択ですが、一番手っ取り早いのは選択肢の②です。ただし、住宅ローンの残債の関係で価格を下げれない事情がある場合は、選択肢の③を行うのも良いでしょう。
選択肢の③を選ぶ場合、媒介契約の種類が「専任媒介」の場合は注意が必要です。専任媒介の場合は、同時に複数の不動産会社に依頼をすることはできませんので、現在依頼している不動産会社との媒介契約を解除した後に、他の不動産業者に依頼をしましょう。
STEP６ 売買契約の締結
契約の条件が決まりましたら、いよいよ売買契約の締結です。
まずは契約時に必要なものを確認しておきましょう。最低限必要なものは以下の３つです。
- 認印
- 印紙（契約金額により貼付する金額が変わります）
- 身分証明証（運転免許証、マイナンバーカード等）
売却を依頼している不動産会社さんによりますが上記の他に、登記識別情報、実印、印鑑証明、住民票、固定資産税の納税通知書なんかも準備をお願いされる場合があります。
印紙の金額は、契約する不動産の売買価格によって異なります。下記国税庁のHPを確認して必要な金額の印紙を購入しておきましょう。印紙は最寄りの郵便局で購入が可能です。
あと、大手の不動産仲介業者さんの場合は、売買契約時に仲介手数料の半金（全額の半分の金額）を支払うケースがあります。買主から受領した手付金で対応が可能な場合は問題無いですが、仲介手数料の半金の額が手付金を上回る場合は差額分の現金の準備が必要となってしまうので、どのような対応となるのか担当の営業マンに確認をしておきましょう。
次は契約の大まかな流れを確認します。オーソドックスな契約スタイルですと、以下の手順で手続きを行なっていきます。
- 重要事項説明書の説明
- 売買契約書の説明
- 付帯設備表の説明
- 重要事項説明書、売買契約書、付帯設備表への記名・押印
- 手付金の授受
１．の「重要事項説明」は買主に対して説明することが義務付けられているものなので、売主は同席しないケースもあります。説明に要する時間は概ね１〜２時間程度になります。
3．の「付帯設備表」は、建物に設置されている各種設備の有無を確認する為の書面です。設備というのは具体的には、キッチン、浴室、洗面室、トイレ、各居室、庭等の敷地内に設置されているものを指します。現状ついているが、引越し先へ持っていく場合は撤去する旨を記載します。
なお、各種設備に不具合等がある場合は、些細なことでも必ず告知するようにして下さい。不具合が有るのに無しと告知した場合、後日その設備の修繕費が請求される場合がありますので十分注意が必要です。
最後に５．手付金の授受ですが、契約成立の証として買主から売主に対して手付金が支払われます。手付金の金額は一般的に売買代金の５％または１０％とされておりますが、特段決まりはありません。この手付金は最終的には残代金に充当されます。イメージとしては、売買代金の全額の内、一部を先払いするような感じです。
なお、手付金は一旦受領しているとはいえ、契約を進めていく中で買主に返金することになるケースもあります。具体的には買主の住宅ローンが否決され、契約解除となってしまった場合などです。
ですので、受領した手付金は契約が完全に完了するまでの間は手をつけず、大事に保管しておいて下さい。
STEP７ 決済・引渡しの準備
無事売買契約が締結されましたら、今度は契約の決済と引渡しの準備に移ります。
「決済」とは何かというと、残代金の支払いと買主への不動産の所有権移転、不動産の引渡しを行うことをいいます。上記の事項は全て一連の流れで行われます。
決済を行うためには、所有権移転および、引渡しに必要な書類等の確認と準備が必要です。最低限必要なものは以下の通りです。
- 登記識別情報
- 実印
- 印鑑証明
- 身分証明書
- 自宅の鍵一式
なお、登記簿上の住所から現住所が変更されている場合は、登記簿上の住所とのつながりを確認する必要があるため「住民票」、場合によっては「戸籍の附票」が必要になる場合があります。
所有権移転登記は司法書士に依頼することになりますので、担当される司法書士の先生に必要書類を確認をしておきましょう。
住宅ローン等の借入がある場合は、借入している金融機関に残債を返済することと、抵当権の抹消について連絡を入れましょう。
通常、借入の返済完了後、金融機関へ連絡をすると抵当権の抹消に必要な書類一式が郵送で送られてきます。但し、ローンの返済と抵当権抹消を同日で行う場合は、決済日から規定の日数前に、ご本人が金融機関の窓口に来店し手続きを行わなければならない場合があります。これは金融機関ごとに手続きの方法が異なりますので、事前の確認が必要です。
いづれにしても、借入をしている金融機関に速やかに抵当権の抹消について連絡を入れておきましょう。
また、引越しの手配、不用品の処分、水道・電気・ガス・ネット回線の停止や移転手続きについても早めに行なっておきましょう。特に引越しの手続きについては早めに予約を入れておかないと希望した日時に対応ができない場合や、引越料金が高くつく場合があります。余裕を持って事前に連絡をしておきましょう。
STEP７は期日を意識しながらやる事が盛り沢山で大変ですが、一つ一つ着実に処理していけば大丈夫です。タスクを一つこなしたら、いつ・何をしたかがわかるように備忘録をつけておきましょう。後で確認ができますのでオススメです。
STEP８ 決済（残代金支払いと所有権移転・引渡し）
いよいよ最終STEPの決済となりましたが、決済日を迎える前に、契約当事者によるご自宅の最終確認を行います。（この手続きは不動産会社によって段取りが異なる場合があります。）
最終確認は何をするかというと、契約時に取り交わした「付帯設備表」の内容について、現状の建物やその敷地の状態を最終確認する作業と、土地の境界の確認を行う作業になります。
土地の境界の確認については、STEP４でご説明した敷地の測量の話を思い出して下さい。売却活動を開始する際、境界が不明確な場合は改めてご自宅の土地を測量して頂いていると思いますので、その際に確認した境界の位置を買主に確認してもらいます。（なお、境界を明示しない、いわゆる「境界非明示」の特約がついている場合はこの限りではありません。）
最終確認も無事完了しましたら、契約書に記載された引渡期日までに決済を行います。
決済の前日までにSTEP７で確認した必要書類等がきちんと準備できているかこちらも最終確認しておきましょう。売主の決済当日における最も重要な役割は、上記の必要書類等を忘れずに決済を行う銀行等に持参することです。
当たり前と思うかもしれませんが、実務を担当している者から言わせてもらうと結構な確率で忘れる方が多いです、、w ご自宅に忘れただけであれば取りに向かえばいいだけの話ですが、買主様が仕事の合間を縫って出席している場合もありますのでなるべく迷惑を掛けないように心掛けて下さい。
抵当権の抹消を決済と同日で行うケースで、借入をしている金融機関から抵当権抹消書類の受領に関する委任状を預かっている場合は、抵当権の抹消登記を担当する司法書士の先生に忘れずにお渡しください。これを紛失してしまうと最悪の場合、もう一度金融機関に赴いて本人受領で抵当権の抹消書類を受け取らなければならない羽目になり、決済がストップしてしまいますので注意しましょう。
必要書類の確認が終わりましたら、いよいよ残代金が振り込まれます。ローンの返済に充てる場合は右から左に大金が動いていくのを只々傍観するだけですので非常に寂しい気持ちになります、、w
不動産の売却時に発生した諸費用（仲介手数料、抵当権の抹消費用、測量費用等）の支払いも、このタイミングで振込または現金にて完了させます。
残代金の指定口座への着金が確認できましたら、ご自宅の鍵を買主様にお渡しいただきます。
その他、ご自宅の新築当時の設計図書等や設備の説明書等が保存されておりましたら、合わせて買主様にお渡しください。（この辺りの引渡書類・資料等については、事前に担当の営業マンからお尋ねがあると思います。）
以上で決済は無事完了となります。
今回のまとめ
ロードマップの後半はいかがでしたでしょうか。
普段馴染みの無い手続きが多くて混乱するかもしれませんが、STEP毎に区切って都度何をするべきか確認しながら進めていただければ、大きなトラブルに発展することなくスムーズに決済まで到達できると思います。
今回は記事は不動産の売却に関する全体の大まかな流れについて解説しておりますが、より詳細な内容を確認したい場合は、各STEPに関連する記事のリンクを貼ってありますのでそちらも参考にしてみて下さい！
以上、RSでした。
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